相続税対策は、借金することではない

昨今、相続税対策でローンを組んで賃貸マンションを建築する方が多く、

「現在の資産と同じぐらいのローンを組めば相続税対策になります」

とか、

「家賃収入で老後は安心です」

といった営業トークで現在賃貸マンション建築バブルになっています。

内閣府の警鐘

国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。(毎日新聞より)

 

現金を使って賃貸マンションを立てた場合と、ローンを組んで建てた場合の効果

をご説明します。

まず、

会計学の貸借対照表の負債は資産でもあります。

資産 = 負債 + 資本(純資産)     

これが基本です。

 

(例) アパートを建てる前の資産、自用地(更地)1億円+現金1億円=2億円

    賃貸マンションを借入1億円で建てた場合

土地の評価・・・貸家建付地の評価=1億×(1-70%×30%×100%)=7,900万円

※自用地評価1億円、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%)

建物の評価・・・固定資産税評価額=1億×60%=6,000万円

賃貸マンションの評価額・・・6,000万×(1-30%)=4,200万円

※60%は目安

建築後の資産・・・7,900万+4,200万-1億(当初の借入元本)+1億(現金は元のまま)

         =1億2,100万円

資産の評価が7,900万円下がった。

賃貸マンションを現金で建てた場合でも効果は同じ

「相続税対策≠ローン」です。